杨光华：武汉开始新一轮“换房潮”

杨光华：武汉开始新一轮“换房潮”

　　杨光华 新一轮去库存开始了！

　　1月6日，汉阳高铁功能区发放首批征地拆迁“房票”。该房票可直接购买拆迁征收部门确定的“团购房源”和“市场房源”。其中，团购房源是已团购9个楼盘的商品房。

　　去年12月，业内朋友发现，武汉三环外一些老项目，有大量房源集中网签。

　　这背后藏着哪些秘密？

　　2024年12月，武汉新房网签28331套，创历史新高。对当月每天数据再处理，12月武汉网签的保障房与还建房约2万套。剔除这些政策性房源，12月真实新房约8000套。这是武汉国家队“下场”收房的年终表现。

　　半年前，武汉已启动“收房”。“收房”的钱，从哪里来？

　　武汉能快速“下场”收房，主要在于两大国家政策：

　　一个是保障性住房再贷款。

　　2024年3月28日，武汉发布保障和改善民生若干措施任务清单。

　　其中提到，“2024年建设筹集保租房5.1万套（间）”。

　　2024年5月，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款。

　　支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　两个月后，武汉成立两家保障房公司，负责筹集存量商品房项目。

　　2024年8月16日，武汉收购商品房项目首单落地。签约收购2个项目，提供保租房500余套。

　　据人行湖北省分行数据，截至2024年12月19日，金融机构为武汉收购多个项目授信27.5亿，发放贷款3.4亿。这些项目可为武汉提供2100多套保租房。

　　对此，人民日报2024年12月27日第2版，介绍武汉收购存量商品房作保障性住房的经验。2025年1月，武汉表示，将推出首批4000多套保租房。

　　另一个是城中村改造专项资金。

　　2024年1月30日，全国首批城中村专项借款落地武汉的5个项目，专项借款授信183.6亿元，首笔发放72.23亿元。

　　2024年10月中旬，住建部、财政部、央行等持续推动城中村改造专项借款。该借款支持改造项目以房票方式购买存量商品住宅，用作村民安置房。

　　武汉，是该政策落地的首批超大特大城市。

　　2024年，经开区郭徐岭片区、江夏经济开发区等一批城中村改造启动。

　　武昌某城中村，一次性采购近300套商品房，用于拆迁安置。这个城中村原计划是准备自己建房，后来改为集中采购。

　　2025年，武汉将加大城中村改造和危旧房改造力度，收储商品房作为保障房，利用房票安置推动城中村改造。今年，武汉最大城中村“华安里”启动改造。这一个村里，2000多栋私房，住着10万多人，被誉为“武汉的九龙城寨”。

　　它的拆迁，能消化多少套存量房，又能产生多少套保租房需求。目前，有大型房企正与其洽谈收购存量商品房事宜。

　　最近两年，对于城中村改造的安置，主要通过购买存量房作为回迁房。这将很大程度上加快商品房库存去化，实现市场供需平衡。这是2025年武汉楼市重要变量。

　　2025年武汉“国家队”拿到钱，将有更大动作。这一系列动作的逻辑，与土拍市场很相似。当地不好卖时，地方平台公司/城投公司兜底买地。这些地并不急于开放建设，而是完成土地销售业绩。

　　政府收购的商品房，一方面用银行授信资金，快速去库存，平衡市场供需。另一方面，提升保障房品质，稳定区域房价与租赁价格，熨平波动周期，快速止跌回稳。

　　如果武汉的租金大幅坍塌，将反作用于房价，拉着房价一起跳水。此外，这些保租房能带动家电、家居等其他消费。

　　另有机构测算，武汉目前有620万套存量房。按照每年2%进入市场流通，每年市场上有二手房约12万套。按照20%进入租赁市场，约有120万套租赁房源。

　　2024年，武汉新房+政策性房源网签10万多套。2024年武汉二手房的交易量10万多套。也就是说，武汉，2024年新房、二手房累计20万套。全国范围内，2024年，超过20万套的房产容量的城市，仅有成都、上海、天津等少数几个城市。

　　从长远看，武汉这系列动作将稳定市场预期，提高生育率，促进城市更新，缩小贫富差距。

　　2024年最后一天，上海出台新规：支持多子女家庭纳入住房保障，减轻青年群体的压力。最近三年，上海筹集550万套保租房。上海模式，可能是武汉的参照样本。

　　但是在收房路上，最大的障碍还是地方政府缺钱。如果财政都红线预警，哪里有资金完成上级的收房指标。没有钱，怎么能完成“收房”指标？

　　从房企的角度，政府收房的价格，是最大敏感点。当前无非两类房企与项目，一类是死盘，只要政府愿意收，大多愿意卖。另一类是低流速盘。希望能卖一个保本价。如果地方政府薅房企的“羊毛”，超低价收购，影响区域房价。

　　从业主的角度，当普通人买的商品房小区，突然出现一批保障房后，或者当项目旁边，出现一批保障房/保租房后，这些刚需业主要做的是，尽量换房到刚改区域；刚改业主，向豪宅板块升级。一轮向上升级的改善买房，因为对资产保值的恐惧开始换房。

　　未来几年，房地产的新模式就自然形成，一边是保障房、保租房，满足城市刚需的生活需求。另一边是，改善需求换房成功，市场交易盘活，新房、二手房交易加速。

　　这几年政府下场“收房”，下的是一步大棋。

　　文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者

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