【财经分析】多地宣布“取消公摊” 公共部分或通过单价体现在购房成本中

【财经分析】多地宣布“取消公摊” 公共部分或通过单价体现在购房成本中

　　新华财经北京12月28日电（记者高婷）近日，湖南省衡阳市宣布从2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价，河北省张家口市鼓励实行“现房销售”、逐步推进“取消公摊”，结合今年早些时候广东省肇庆市、湖南省湘潭市宣布商品房销售按照套内建筑面积计价，“取消公摊”成为最近房地产市场热议的话题。

　　业内专家认为，当前热议的“取消公摊”是计价方式的改变，“取消公摊”后公共部分成本仍可能通过单价提升的方式体现在总体购房成本中。对购房者来说，此举能够提升房屋信息的透明度，做到“所购即所得”；对房地产开发商来说，此举对房地产开发商推动新房销售是好事，但涉及公摊部分的物业费等费用的调整要及时跟上。

　　只是计价方式的改变

　　北京链家研究院院长高原接受记者采访时表示，“公摊”概念源于香港，指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括楼体内部的电梯间、楼梯、设施设备间等，建筑外墙、分隔墙以及室外公共区域也属于公摊部分。

　　高原说，目前多数城市商品房销售计价面积为建筑面积（由套内建筑面积和公摊面积两部分组成），当前热议的“取消公摊”事实上指的是计价方式的改变，既对商品房销售过程中计价面积的规则进行修正，由建筑面积计价转变为套内建筑面积（套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成）计价，“取消公摊”后公共部分成本可能通过单价提升的方式体现在总体购房成本中。

　　按照这一说法，购买一套建筑面积为100平方米的房子，总价是200万元，套内建筑面积是80平方米，那么，按照建筑面积计价是每平方米2万元，按照套内建筑面积计价是每平方米2.5万元。

　　记者就这一问题采访了某房企高管，他说，按照套内建筑面积计价，对于房企销售存量新房是利大于弊的，他说了两个可能：一种是总价不变单价提高，房屋单价看起来上涨了，购房者更有获得感、也会逐渐认可这种计价方式；另一种是房企存在一定的降价促销空间，能够做到计价面积少了单价还和之前一样。但无论是哪种，对于和房企强关联的物业公司来说都意味着以面积计价的物业费会降低，导致物业公司营利压力加大，最终影响购房者可获得的物业品质。因此，“取消公摊”后物业等配套措施的调整能不能跟得上是房企关注的核心问题。

　　那么应不应该为了“取消公摊”而舍弃了物业品质？对此，建诚智库首席研究员何田表示，假设物业费为零，除了房子内部，外部都没人管，电梯、绿地等管理混乱，受损的还是广大业主。何田称，日前召开的全国住房城乡建设工作会议提出“大力实施物业服务质量提升行动”，就是看到了这一问题，如何提升公共空间管理、服务广大业主，需要各方更加努力。

　　构建房地产发展新模式

　　“以土地为中心的城市化的真正核心是人。支撑房价和地价的，是人的收入。城市化应该服务于人。”这是经济学教授兰小欢在《置身事内》书中提到的观点。此次“取消公摊”引发受众关注，说明这是一项真正意义上“从人出发”、从购房者角度出发的政策，不仅考虑到了稳楼市，也考虑到了购房者的核心诉求。

　　高原表示，近二十年执行公摊政策的过程中，核心问题在于“公摊部分”的计量标准及计算规则不够透明，出现同一建筑面积段房屋得房率出现较大差距、公共设施实际交付前后不一致等问题。新建商品房实施套内建筑面积计价，能够提升房屋信息的透明度，保护购房者的权益，减少因公摊面积不明确而引发的纠纷，有效解决“买大住小”的问题，做到“所购即所得”。

　　“‘取消公摊’非常务实，实实在在回应了群众关切，是保障购房权益的非常重要的措施，也可以理解为是构建房地产发展新模式的重要内容，各地要结合交房即交证、现房和精装修交付等模式，更好提升购房者幸福感。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

　　在房地产市场供求关系发生巨大变化的当下，“取消公摊”、放松阳台地下室等计入容积率、打造更多“好房子”产品等成为构建房地产发展新模式的有益举措，也为百姓安居乐业提供了更多优质选择。

　　编辑：刘润榕