太平洋：给予保利发展买入评级

太平洋证券股份有限公司徐超,戴梓涵近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《保利发展2024年报及2025Q1业绩点评：营收业绩短期承压，行业龙头地位保持稳固》，给予保利发展买入评级。

　　保利发展(600048)
　　事件：
　　公司发布2024年年报和2025年一季报，2024年公司实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。2025Q1公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%。
　　要点：
　　2024年营收业绩均承压，2025Q1业绩降幅收窄。
　　受到公司房地产项目结转规模下降影响，2024年公司营收同比下降10.14%，实现归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。归母净利润降幅更大主要原因包括：1）结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2个百分点至14%；2）出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元；3）投资收益同比下降19.06%。2025年Q1营收同比增长9.09%，受项目结转毛利率下降等影响，实现归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%，业绩降幅较2024年全年明显收窄。
　　销售金额稳居行业第一，核心城市市占率提升。
　　2024年公司全年实现销售额3230.29亿元，同比下降23.5%，实现销售面积1796.61万平方米，同比下降24.7%，公司销售金额连续两年稳居行业第一。同时，公司加大存量去化力度，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。公司深耕核心城市，2024年核心38城销售占比同比提升2个百分点至90%，38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，其中14个核心城市市占率超过10%，16个城市连续三年排名前三。
　　投资聚焦核心城市，土地储备资源结构不断优化。
　　2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。截至2024年年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。
　　债务结构优化，融资成本延续下降态势。
　　截至2024年末，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年债务规模压降，资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降。融资结构中直接融资占比提升，公司全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，年末直接融资余额699亿元，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。截至2024年年末，公司“三道红线”保持绿档。公司融资成本持续下降，2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，创历史新低。
　　投资建议：
　　公司龙头地位保持稳固，销售规模居行业第一，拿地聚焦核心城市，土储结构持续优化，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为19.25X/18.54X/16.51X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有15家机构给出评级，买入评级12家，增持评级2家，中性评级1家。

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