上海楼市高热度背后：买家加速入场 一二手房走出独立行情

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道,9月底以来的多重稳楼市举措提振了市场信心，近两个月来，上海住房成交持续活跃。,上海链家的监控数据显示，11月上海全市共成交新建商品房6694套，环比增长27%，同比增长27%；成交金额577亿元，环比增长23%，同比增长46%。二手房方面，上海房管局数据显示，11月上海二手房成交总套数达2.705万套，这一数据也创下44个月以来新高。,对比其他热点一二线城市，上海楼市在本轮市场周期中保持了更好的热度和更强的稳定性。其中，一二手房各自走出独立行情，成为本轮上海楼市升温的鲜明特点。,同策研究院研究总监宋红卫指出，以价换量仍然是二手房主流交易状态。“930”新政之后，首付下降加速了买家入场。12月1日开始实行的契税调整政策，在一定程度上降低了购房者的税费负担，再度提升了二手房市场的关注度。,新房方面，市场热度则有赖于供应量增加，以及豪宅热销的持续带动。,二手房成交创三年新高,“房价要涨了吗？”“之前看的价格，房子越来越少了。”这是近期中介业务员和买家之间比较高频次的对话。随着二手房带看与成交量的上涨，买卖双方的心态正在发生微妙的变化。,一个事实是，上海二手房成交量在11月份创了3年多来的新高。上海房管局数据显示，11月上海二手房成交总套数为2.705万套。安居客上海统计数据显示，这也是上海二手房成交量自2021年3月以来首次突破27000套，创下近44个月以来新高。,其中，11月30日上海二手房成交了1227套，创下当月日成交量新高。,近期，上海不少中介门店的业务员明显感觉到工作量大大提升，客户线上咨询与线下带看量都有所增长。某大型中介机构的业务员向21世纪经济报道表示，12月1日上午，他刚带两组客户到交易中心办理过户，想着第二天是周一，可以补休一天，但因为有不少客户咨询看房，最终放弃了补休的想法。,从链家的数据来看，近两个月上海二手房带看量持续增长，11月带看量环比增长7.5%，单月带看量创历史新高。限购放松，叠加购房成本下降，正在刺激需求的释放。其中既有刚需上车客，也有置换型买家。,从已成交的户型面积变化也可以看出置换型买家入场。链家数据显示，10月份、11月份110平方米以上的成交占比增加较为明显。从房源总价来看，11月份300万元以上的成交占比正在逐步增加。,记者跟踪采访的一名置换型买家，近期入场的信心也在增加。这名买家计划全款买房，并且已经持续观望了近两年时间，最近其入市心态有所增强，一方面是因为预判豪宅价格调整已到位，另一方面是交易税费优惠的落地。,套均半亿元豪宅持续热销,进入12月，楼市利好政策不断。12月9日召开的中央政治局会议，定调稳住楼市股市，是9月26日中央政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”政策的延续。,与此同时，12月是房企冲刺业绩的重要关头，开发商推盘力度普遍较大。,这两个因素的叠加，使得上海新房市场热度不减。其中，豪宅继续保持热销。,太平洋房屋数据显示，近两个月来，上海总价1500万元以上的房源成交增长118.2%；总价1100万-1500万元的房源成交增长92%，总价300万-500万元的房源成交增长89.9%。,近期上海热销的豪宅盘几乎全部位于内环内的交通便利板块。如位于黄浦滨江板块的上海桃花源，因其与前滩的近距离而吸引不少置换型买家的关注。据了解，这一项目在售的房源套均以4000万元-6000万元为主，正是上海豪宅买家购买力的主流水平。,12月9日，上海浦东的陆家嘴太古源源邸开盘，50套套均半亿元豪宅去化率达到94%。尽管没有实现“日光”，但该项目单套金额全部超过5000万元，也说明了上海豪宅的热销行情仍然得以持续。,不过，上海这一波豪宅流量能否持续，还需要进一步观察。即将于12月中旬入市的中海领邸，计划推出118套260平方米左右的豪宅，按照预售均价14.9万元/平方米匡算，套均4000多万元。,一名企业高管近期也在看房，其认为，陆家嘴太古源源邸仅仅是千万级豪宅在上海的试水。中海领邸“量大+总价高”，它的开售，对于要在上海置换的高净值人群来说，才具有真正的信号意义。,一二手房各自走独立行情,上海楼市新房和二手房创新高的背后，是市场模式出现了较大转变。宋红卫指出，最明显的是一二手房的联动变弱，上海楼市的新房市场与二手房市场已经各自走出独立行情，新房主要是受中高端改善项目供应放量，成交量上涨。,二手房成交量上涨最主要原因在于价格降幅较大。“跌出了性价比。”宋红卫说，很多二手房已经回到2017年左右的水平，与新房相比更加实惠。,对比上海近期热度较高的二手房板块也不难发现，很多房源确实回到了2016年、2017年的价格水平。以学区房为例，一名近期关注黄浦区西凌新村学区房的家长发现，该小区目前有小户型房源单价已经跌至7万 ，相比此前高位的10万元/平方米均价，价格跌幅达到30%。,据一名潜在买家透露，据其观察，上海目前房龄30多年的老小区，二手房似乎还有议价空间。但近期成交量变大，导致部分卖家降价动力减弱。中介告诉她，“二手房市场又进入了博弈”。,新房方面，随着近期几场土拍成交楼板价都创出所在区域的新高，上海新房的价格预期有所上扬。,11月底，黄浦老西门板块的露香园新开盘均价达到17.6万/平方米，对比今年3月该项目均价16.3万/平方米，短短一年不到就涨了1.3万/平方米。万科中兴傲舍二批次开盘均价13.3万/平方米，相比该项目上一批次均价约12.8万/平方米，也有一定的涨幅。,从12月的情况来看，受税费新政落地影响，上海市场网签量保持较高的规模。但价格博弈将对市场带来哪些影响，还需进一步观察。,